Deux frères héritent d’un studio de 24 mètres carrés dans le 11e arrondissement de Paris et le placent dans une société civile immobilière plutôt que de rester en indivision. Le loyer est de 690 euros par mois, charges comprises. Pendant deux ans, tout se passe bien, puis le locataire cesse de payer en septembre. La société est une personne morale, ses associés sont des particuliers : cette double nature décide de plusieurs règles de la procédure, et beaucoup de propriétaires l’apprennent trop tard.
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Qui est le bailleur aux yeux de la loi ?
La loi du 6 juillet 1989 ne traite pas tous les propriétaires de la même manière. Pour un bailleur personne physique, ou pour une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le commissaire de justice qui délivre un commandement de payer le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Une SCI entre deux frères entre dans ce cadre. Le bailleur n’a pas de démarche à accomplir pour ce signalement, mais il doit en connaître l’existence : le dossier du locataire sera étudié par les services sociaux en parallèle de la procédure.
Deux mois d’attente pour une société commerciale
La règle est plus lourde pour les autres personnes morales. Une société civile qui compte un associé sans lien de parenté avec les autres, une société commerciale ou toute autre structure de ce type ne peut pas faire délivrer d’assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Si elle ne respecte pas ce délai, sa demande est irrecevable. La saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.
Dans l’exemple des deux frères, la distinction a une conséquence concrète. Si l’un d’eux cède des parts à un ami avant l’impayé, la société change de catégorie : elle devra attendre deux mois de plus avant d’assigner, et une assignation délivrée trop tôt devra être refaite. Un propriétaire qui monte une société pour détenir un logement locatif a donc intérêt à connaître cette conséquence au moment de rédiger les statuts, avant la première location.
Ce qui ne dépend pas du statut
Plusieurs règles s’appliquent de la même façon à tous les bailleurs. La clause qui prévoit la résiliation du bail pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais de grâce au juge. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Ce que prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est détaillé dans un guide qui reprend chacune de ces étapes pour un propriétaire.
À l’audience, le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pour une dette de 2 070 euros, soit trois loyers de 690 euros, un échéancier de dix-huit mois à 115 euros par mois en plus du loyer reste dans le cadre prévu par la loi.
Savoir quand se faire accompagner
Les deux frères de l’exemple ont une question que se posent beaucoup de bailleurs : faut-il un conseil pour récupérer des loyers impayés, ou la procédure peut-elle se mener seul ? Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par un avocat n’est pas obligatoire pour un litige de loyers impayés, et le bailleur peut engager lui-même la procédure. Mon Avocat Bailleur détaille ce que l’assistance d’un professionnel apporte au dossier : vérification du bail et des dates, rédaction des actes, négociation avec le locataire. Dans tous les cas, un dossier propre aide : bail signé, quittances, relevé des paiements, copie de chaque courrier envoyé et de chaque acte reçu du commissaire de justice.